商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)要充分配合招商運(yùn)營(yíng)
設(shè)計(jì)是為購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)服務(wù)，要充分配合招商和營(yíng)運(yùn)：動(dòng)線要滿足消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣，主力店與散租戶要聯(lián)動(dòng)，消防設(shè)計(jì)要充分考慮招商靈活性，預(yù)留日后促銷及宣傳活動(dòng)所需點(diǎn)位，降低能源損耗減少日后運(yùn)營(yíng)成本
商業(yè)地產(chǎn)大講堂第二期于2014年12月21日20:00-22:00在職業(yè)經(jīng)理微信群(商業(yè)地產(chǎn)與電商)進(jìn)行。
分享主題：商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)要充分配合招商運(yùn)營(yíng)
分享人：潘漢森（職業(yè)經(jīng)理群規(guī)劃專家委員會(huì)專家，H&Y瀚德建筑事務(wù)所董事，永旺AEON商業(yè)顧問(wèn)，從事商場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)14年，所設(shè)計(jì)并在營(yíng)業(yè)商場(chǎng)和綜合體超過(guò)120萬(wàn)平米）
主持人：鄭凱(天津大通地產(chǎn))、魯振莉(北京京妮商業(yè))
1、 建筑防火分區(qū)應(yīng)該配合主力店貨架擺設(shè)要求，滿足顧客購(gòu)物習(xí)慣；
↓↓不合理。如果豎向分區(qū)，磚墻把右邊貨架都擋住了，視線很局限。收銀臺(tái)在右后邊，顧客消費(fèi)完付款（非卷簾部分）要繞過(guò)磚墻，不符合消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣，動(dòng)線不合理。
↓↓調(diào)整后。橫向分區(qū)，從人流動(dòng)線上可看出顧客在挑選好商品后可以直接前往收銀臺(tái)，視線也較開(kāi)闊，符合購(gòu)物習(xí)慣提高顧客滿意度，動(dòng)線流暢。
2、 主力店租賃分界線盡量在防火分區(qū)上，主力店應(yīng)該要跟租戶聯(lián)動(dòng)
↓↓主力店與散租戶要聯(lián)動(dòng)，分界線至少要有一個(gè)開(kāi)口。商場(chǎng)以低租金引進(jìn)主力店，目的是靠主力店帶來(lái)更多的客流輻射到散租區(qū)，所以動(dòng)線設(shè)計(jì)方面既要符合主力店運(yùn)營(yíng)模式，又要配合散租區(qū)的招商和經(jīng)營(yíng)。
一些主力店像大潤(rùn)發(fā)、沃爾瑪都是強(qiáng)迫性的動(dòng)線，對(duì)開(kāi)口要求很嚴(yán)格；而像永旺是放射性動(dòng)線，對(duì)開(kāi)口要求要求沒(méi)那么嚴(yán)格。如果在不同的樓層做切入口，讓散租戶部分和主力店在各樓層都有互動(dòng)，這對(duì)散租部分很有幫助。有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)師和招商人員都必須清楚明白這一點(diǎn)。當(dāng)然這也跟招商時(shí)的商務(wù)條件有關(guān)，不一定能夠開(kāi)的出口，以下圖為例，如果能開(kāi)出這個(gè)口，會(huì)對(duì)二三樓的散租區(qū)有很大幫助。
3、 主力店區(qū)域樓梯應(yīng)該考慮盡量不能分開(kāi)賣場(chǎng)
↓↓看到下面這張平面可能大家都覺(jué)得很可笑，但是這是實(shí)實(shí)在在出現(xiàn)的案例。無(wú)論作為設(shè)計(jì)人員、甲方還是招商人員，看到這樣的情況我們充分意識(shí)到這一點(diǎn)將對(duì)以后的招商或運(yùn)營(yíng)造成很大的影響。別看這只是一堵墻，如果嚴(yán)按防火規(guī)范的話，這堵墻封死后這將形成兩個(gè)完全分離的區(qū)域，兩邊都有可能做不成超市，對(duì)招商和運(yùn)營(yíng)都將造成很大困難。所以我們?cè)诜桨付ㄐ烷g各方（包括建設(shè)方、招商方、設(shè)計(jì)方等）應(yīng)盡量防止這種滿足規(guī)范但不滿足經(jīng)營(yíng)的事情。
↓↓調(diào)整后比較統(tǒng)一，招商和運(yùn)營(yíng)都不會(huì)受到很多限制。這樣改變之后，通過(guò)加大前室等手段，基本上能滿足規(guī)范。這只是提一個(gè)思路，具體的實(shí)際問(wèn)題可以具體分析。
4、 建筑消防設(shè)計(jì)要充分考慮招商靈活性
↓↓調(diào)整前（紅色的是樓梯群，藍(lán)色的是偏僻位置，是類似于倉(cāng)庫(kù)的區(qū)域。）這張圖鋪?zhàn)雍苌睿辛呤祝梢宰霭儇浿髁Φ辏绻猩汤щy，動(dòng)線調(diào)整起來(lái)就比較困難。
↓↓調(diào)整后。這塊區(qū)域有可能增加一個(gè)通道出來(lái)，當(dāng)招商困難時(shí)，該通道激活了原來(lái)藍(lán)色（下圖為綠色）區(qū)域，可以成為新的動(dòng)線，使招商容易些。所以我們?cè)谠O(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮以后招商的靈活性。當(dāng)平面改變后又不滿足以后的招商需要，后面會(huì)增加改動(dòng)費(fèi)用，延長(zhǎng)周期，影響整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度。
5、 建筑分區(qū)考慮后方通道、貨梯卸貨區(qū)設(shè)置
↓↓后方通道設(shè)置
廚房垃圾異味很大，不可通過(guò)貨梯運(yùn)輸，所以特別設(shè)置一條通道。我們一般貨梯當(dāng)中專門設(shè)置廚房垃圾梯，是特別的一個(gè)垃圾通道，包括買菜也是從這條通道過(guò)來(lái)，垃圾通道和買菜通道共用一個(gè)通道。這樣就減少這個(gè)顧客和垃圾的交叉。
↓↓貨梯卸貨區(qū)設(shè)置
卸貨區(qū)要足夠大，滿足商鋪需求；貨梯的噸位數(shù)也要滿足規(guī)定。至于垃圾房，因?yàn)閺N房垃圾都很臭，所以房間通風(fēng)要加大。我們幫永旺AEON做的垃圾房會(huì)加空調(diào)以加大通風(fēng)、降低溫度，減緩細(xì)菌繁殖速度
6、餐飲除預(yù)留廚房排煙、隔油池還有煤氣等之外的東西，我們都會(huì)預(yù)留用電位置，便于以后做促銷或其他活動(dòng)
這張圖片就是主要闡述一些：在設(shè)計(jì)中需要考慮到日后經(jīng)營(yíng)所需預(yù)留的備用用電，例如：在中庭位置，可增加為零售租戶所需的電源點(diǎn)位及上下水點(diǎn)位等；同時(shí)在室外廣場(chǎng)，可預(yù)留為日后的促銷及宣傳活動(dòng)所需的電源點(diǎn)位，電量根據(jù)自身情況有所不同，通常需要30—50千瓦。
7、充分考慮設(shè)備房，不要影響以后經(jīng)營(yíng)與擴(kuò)展空間
這三張圖就顯示出在全盤設(shè)計(jì)時(shí)要考慮的一些因素，例如圖一所示：標(biāo)注紅藍(lán)色塊位置為高壓配電室和消防控制室；在圖二，將其位置改變，面對(duì)地鐵通道位置預(yù)留門臉?shù)佄唬m開(kāi)臉不大，但進(jìn)深可滿足類似于屈臣氏等租戶需要，因與地鐵相連，人流量較大，會(huì)受到租戶青睞，出租率和租金回報(bào)都較高。
↓↓如果設(shè)計(jì)時(shí)便考慮將消防控制室和高壓電房往里往后移，這樣商鋪可以根據(jù)需要豎向往里或橫向加大劃出面積。我們?cè)谶@位置要預(yù)留充分的擴(kuò)展空間。
8、 機(jī)電設(shè)計(jì)
↓↓建議高壓配電室緊挨著空調(diào)機(jī)房。
高壓房與空調(diào)機(jī)房的關(guān)系：空調(diào)主機(jī)是用電大戶，占商場(chǎng)總體用電量的30%-40%左右，如高壓配電房距離空調(diào)機(jī)房越遠(yuǎn)則電纜造價(jià)越高、線損越大、空調(diào)運(yùn)營(yíng)成本越高，這是招商和運(yùn)營(yíng)設(shè)計(jì)都必須關(guān)注的問(wèn)題，因運(yùn)營(yíng)部門所收取的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)為固定金額，線損越大，運(yùn)營(yíng)自承擔(dān)的損耗越高，從而增加了運(yùn)營(yíng)成本。
9、關(guān)于增加商家的展示面
Q:除了在人流動(dòng)線的考慮外，如何通過(guò)建筑設(shè)計(jì)的手法增加冷區(qū)的展示機(jī)會(huì)？（冷區(qū)理解是在動(dòng)線上相對(duì)比較徑深的區(qū)域.宏觀上越是高層人流引導(dǎo)越難.單層來(lái)說(shuō)離主通道或電梯遠(yuǎn)的為冷區(qū)）
A:在設(shè)計(jì)上有幾種方法做到：做一些休閑的東西在里面；廁所做在里面，讓人流通過(guò)這個(gè)區(qū)域；做一些指示將人流導(dǎo)入；燈光也可以考慮。導(dǎo)入人流的手法有很多。錯(cuò)層中庭也是應(yīng)對(duì)冷區(qū)的規(guī)劃方法，通過(guò)錯(cuò)層，公共區(qū)域多了，聚集的人也多。在四五層中庭可以搞一些活動(dòng)來(lái)導(dǎo)入人流。
Q：除了將中庭慣通每個(gè)樓層及將每層退臺(tái)外，是否還有其它建筑手法來(lái)增加商家的展示面？
A:在建筑外面設(shè)立廣告柱；各樓層平面設(shè)立展示位置，導(dǎo)引顧客去想去的位置；在扶梯旁邊設(shè)立展示的位置等。