在零售商業(yè)大環(huán)境疲弱的形勢下，一個有意思的現(xiàn)象正在發(fā)生。據(jù)仲量聯(lián)行第三季度北京房地產(chǎn)市場報告顯示，郊區(qū)購物中心的空置率降至4.1%，為該市場自2008年出現(xiàn)以來的最低點。
“由于核心商圈沒有新的供應(yīng)，導(dǎo)致新的購物中心集中在郊區(qū)。隨著軌道交道等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，人口外遷實現(xiàn)，郊區(qū)有了一個比較好的住宅支撐點。因此，雖然大環(huán)境不好，但郊區(qū)購物中心還有一個比較理想的招商情況。”仲量聯(lián)行華北區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)羅綺華對中國房地產(chǎn)報記者表示。
“當(dāng)然郊區(qū)購物中心開發(fā)商自身也花了很多心思做調(diào)整，比如加大家居生活類品牌，對愿意且能夠在非生活必需品上消費的目的性顧客很有吸引力。”羅綺華補充道。
第一太平戴維斯統(tǒng)計顯示，過去一個季度，位于北京非核心商圈、由經(jīng)驗豐富的開發(fā)商運營的區(qū)域型購物中心表現(xiàn)良好，支撐全市中高端購物中心首層平均租金繼續(xù)上漲至每平方米每月人民幣916.2元，環(huán)比微幅上升0.3%。
值得一提的是，本季度“小超人”李澤楷轉(zhuǎn)手、市場期盼已久的盈科中心“商轉(zhuǎn)辦”項目竣工上市，且已實現(xiàn)90%的出租率。
盈科中心的成功轉(zhuǎn)型助長了本季度投資者對零售轉(zhuǎn)辦公改建機會的熱情。盈科中心較高的出租簽約率，加之投資者對辦公樓項目的偏好，極具改建潛力的資產(chǎn)在本季度尤其受到投資者的歡迎。該項目的成功也為其他有意升級存量的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供了重要參考。
但羅綺華也提出，盈科中心是個特殊的案例，“商改辦”主要看物業(yè)位置及硬件適不適合改造新的辦公樓，操盤手和管理者也很重要。“‘商改辦’的確是縮減商業(yè)庫存，緩解零售百貨頹勢比較好的方法，但要具體案例具體分析。”
正在外擴(kuò)的購物中心
根據(jù)仲量聯(lián)行報告可以看出，由于市場需求不斷增長，郊區(qū)零售物業(yè)空置率較低，絕大部分郊區(qū)零售項目開業(yè)時達(dá)到滿租或取得較高的出租率。
例如，總建筑面積27萬平方米的超大型購物中心——龍湖天街本季度在北京南郊開業(yè)并全部出租簽約，開業(yè)時95%的店面已開始營業(yè)。鑒于租賃市場總體放緩且該項目面積巨大，這一成績格外令人矚目。
與此同時，城區(qū)零售市場的空置率與上季度持平。本季度，北京銀座和諧廣場在城區(qū)邊緣開業(yè)，目前全部對外出租簽約，且超過90%以上的店面已開始營業(yè)，實現(xiàn)了與龍湖天街不相上下的業(yè)績。
由于北京市中心土地的稀缺，各大傳統(tǒng)核心商圈可供開發(fā)的土地資源有限，在傳統(tǒng)商圈之外，大興、順義、房山、昌平、通州等產(chǎn)業(yè)新城商辦市場正在崛起,綠地、旭輝、綠城、葛洲壩等房企提前布局。
而現(xiàn)有居住人群外擴(kuò)，往郊區(qū)集中，也會導(dǎo)致在這些地區(qū)生活配套的購物中心的需求越來越大，所以在這些項目出現(xiàn)的時候會滿足這部分居住人群的生活消費需求。
項目較大的體量或?qū)⒃诙唐趦?nèi)使市場平均空置率有小幅度上升。之前西紅門匯聚南城的項目基本都以滿租的情況開業(yè)，并且這些新增項目的開發(fā)商也比較成熟，所以入駐率也會比較高。
第一太平戴維斯統(tǒng)計顯示，新開業(yè)項目均實現(xiàn)高入住率，加上超市推動全市中高端購物中心入住率環(huán)比微幅繼續(xù)上升0.4個百分點至94.9%。
第一太平戴維斯也預(yù)測，今年內(nèi)，北京還將迎來5個中高端零售項目入市，新增約68.3萬平方米零售面積，新增供應(yīng)將主要集中在非核心商圈和近郊，作為良好的配套設(shè)施滿足來自周邊快速發(fā)展的住宅小區(qū)的消費需求。北京商業(yè)零售外擴(kuò)已成大勢。
但郊區(qū)產(chǎn)城一體化不可能一蹴而就。核心商圈的優(yōu)質(zhì)項目和非核心及近郊的區(qū)域型購物中心預(yù)計將持續(xù)贏得良好租金增長勢頭，但部分新興商圈的社區(qū)型項目可能將更著重引進(jìn)聚客能力較強而承租能力相對較低的體驗型業(yè)態(tài)以提振人流，因此市場整體租金增長勢頭或?qū)⑦M(jìn)一步放緩。
需要提出的是，在多位業(yè)內(nèi)專家看來，郊區(qū)購物中心空置率下降，還要得益于開發(fā)商的積極轉(zhuǎn)型，向超市、專業(yè)市場等大型零售商和其他大面積體驗型業(yè)態(tài)擴(kuò)張積極。
“我們可以看到市場新的動態(tài)，傳統(tǒng)的超市、服裝、餐飲以外，更多家居生活類品牌出現(xiàn)，而且它們從原來只占據(jù)負(fù)1層，開始拓展向更高的樓層，拿下更多的面積。生活時尚品牌對地標(biāo)性購物中心顧客有顯著吸引力。隨著客戶群逐漸成熟化，生活方式類優(yōu)質(zhì)品牌受到了那些愿意并且有能力在非必需品上大把花錢的顧客的青睞。”羅綺華說。
以龍湖·時代天街為例，開業(yè)整體出租率達(dá)99%，品牌同步開業(yè)率達(dá)到95%。在品牌招商方面，聚集了優(yōu)衣庫、H&M、GAP等眾多國際快時尚品牌，上影國際IMAX影城、迪卡儂、喜悅滑冰場、奇樂兒萌獸主題公園、特色餐飲等近300個知名品牌。
“所以，可以預(yù)測大環(huán)境雖然不太好，但處于調(diào)整階段的零售商業(yè)增長有一定空間，我們比較看好整個零售市場，樂觀的認(rèn)為未來租金增長存在可能性。”羅綺華指出。
“商改辦”試水喜憂參半
三季度商業(yè)零售市場的另一個亮點是，坐落于三里屯地區(qū)的盈科中心成功完成了將零售面積改造為辦公面積的轉(zhuǎn)型，本季度實現(xiàn)90%出租率，成為商業(yè)存量升級改造的成功案例。
盈科中心自身的特殊性，也使得其成為“商改住”的典范代表。
北京盈科中心位處三里屯商圈。樓板面積約169900平方米的盈科中心，由兩棟甲級辦公樓、兩棟服務(wù)型公寓、一間大型購物中心組成。商業(yè)地產(chǎn)黃金時代，盈科中心曾一度是三里屯令人艷羨的地標(biāo)建筑。
但事過境遷，盈科中心逐漸沒落。隨著2011年駐扎十年的太平洋百貨離開后，盈科中心近4萬平方米的商業(yè)面積一直空置，租金收入持續(xù)下滑，成了“小超人”急于出手的辣手燙山芋。
2008年開始，出售北京盈科中心傳聞不斷，期間盈大地產(chǎn)也披露過“磋商出售北京盈科中心”的公告。期間，包括SOHO中國、新鴻基地產(chǎn)等多家知名內(nèi)地和香港企業(yè)都對此表示了濃厚興趣，但一直沒有下文。
“之前一直沒有出售成功，坦白講是價格沒有達(dá)到預(yù)期。”跟蹤研究盈科中心的仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部副董事徐茜茜稱，過去盈科中心在李澤楷手里的時候，為填滿寫字樓，有一批客戶的租金顯著低于市場水平，這批客戶鎖定租約導(dǎo)致投資人做測算的時候很難算過賬。
直到在2014年4月基匯資本以57.8億元價格拿下盈科中心。“在幾萬平方米空置下，基匯資本確實冒很大冒險。但同時我們要看到基匯資本背后配的是主權(quán)基金的錢，對回報率要求相應(yīng)比較低，這也給基匯資本這樣一個機會去對這個項目進(jìn)行大量改造升級。”徐茜茜說。
隨后基匯資本進(jìn)入并進(jìn)行改造，將整個面積完全轉(zhuǎn)換為寫字樓，面向那些尋求聯(lián)合辦公空間和附近著名的三里屯地區(qū)服務(wù)設(shè)施的租戶。租金達(dá)到每月300元/平方米，遠(yuǎn)高于太平洋百貨時間每月100元/平方米的水平。
“當(dāng)時的時間點，如果不租給太平洋百貨，整組給另外的市場，最多也就每月150元/平方米~160元/平方米。改為寫字樓后租金比最初漲了3倍，可以說是個相當(dāng)理想的結(jié)果。”徐茜茜表示。
在基匯資本總裁、聯(lián)合創(chuàng)辦人吳繼泰看來，盈科中心是“可提供出色回報”、“規(guī)避風(fēng)險的天然屏障”。 “購買北京盈科中心是難能可貴的機會，可在北京無法復(fù)制的精華地段收購到如此大型可生產(chǎn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的項目。”吳繼泰如是描述。
正是商業(yè)物業(yè)需求的不平衡，在市場環(huán)境不景氣，寫字樓租金上漲、需求旺盛的情況下迫使配套商業(yè)具備轉(zhuǎn)型寫字樓的可能性。
盈科中心的成功轉(zhuǎn)型助長了本季度投資者對零售轉(zhuǎn)辦公改建機會的熱情。仲量聯(lián)行報告指出，北京東部的百盛購物中心太陽宮店在本季度以總價人民幣23.2億元完成出售。該項目的中國買家很可能考慮將其改建為辦公樓，以便最大限度地利用該市場商機。
但需要注意的是，“商改辦”的另一典型案例為中關(guān)村廣場購物中心，近20萬平方米面積整體改造為創(chuàng)新辦公為主的“中關(guān)村·東方創(chuàng)業(yè)谷”。但這一大體量新項目出租狀況不佳。
“在商業(yè)物業(yè)增速放緩的情況下，‘商改辦’是一種形式，但不是救命稻草。‘商改辦’的過程中要充分考慮地理位置、改造條件是否合適，包括接收者管理能力、操盤手水平，這些都是能否盤活庫存商業(yè)的關(guān)鍵因素。”羅綺華表示。
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